Energieausweis erstellen lassen: Kosten, Pflicht und Unterschiede in DACH
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten und erfahren, dass ein Energieausweis vorgelegt werden muss. Was genau ist das, wann brauchen Sie ihn, und was kostet die Erstellung? Dieser Artikel fasst die aktuellen Regeln für Österreich, Deutschland und die Schweiz zusammen.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. Er zeigt, wie viel Energie für Heizung und Warmwasser benötigt wird, und ordnet das Gebäude in eine Effizienzklasse ein.
In Deutschland schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG, § 80) vor, dass Eigentümer bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing einen gültigen Energieausweis vorlegen müssen. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung zugänglich sein, nicht erst beim Notartermin. Bereits im Inserat müssen bestimmte Kennwerte genannt werden. Bei Verstößen drohen Bußgelder von 5.000 bis 50.000 Euro.
In Österreich regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG 2012) die Pflicht. Verkäufer und Vermieter müssen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Ab 1. Juli 2026 ist der Ausweis auch bei Vertragsverlängerungen Pflicht.
In der Schweiz ist der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) grundsätzlich freiwillig. Verpflichtend wird der GEAK Plus jedoch, wenn Sie Fördermittel für energetische Sanierungen beantragen. Einige Kantone führen schrittweise eigene Pflichten ein.
Ausgenommen sind in der Regel sehr kleine Gebäude unter 50 Quadratmeter Nutzfläche sowie bestimmte denkmalgeschützte Objekte. Die Gültigkeit beträgt in allen drei Ländern zehn Jahre ab Ausstellung.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Es gibt zwei Varianten des Energieausweises:
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er wird aus Heizkostenabrechnungen und Verbrauchsdaten errechnet. Die Erstellung ist schneller und günstiger, weil keine Vor-Ort-Begehung nötig ist. Allerdings spiegelt er das Heizverhalten der bisherigen Bewohner wider, nicht den objektiven Gebäudezustand.
Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Dabei werden Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und Bausubstanz bewertet. Das Ergebnis ist ein berechneter Energiebedarf, unabhängig vom Nutzerverhalten. Der Bedarfsausweis ist aussagekräftiger, aber aufwendiger und teurer.
In Deutschland schreibt das GEG den Bedarfsausweis für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten vor, wenn das Gebäude vor 1977 errichtet wurde und die Anforderungen der ersten Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt. In Österreich ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. In der Schweiz gibt es nur den GEAK, der ebenfalls bedarfsorientiert arbeitet.
Was kostet ein Energieausweis?
Die Kosten hängen von Gebäudegröße, Ausweisart und Anbieter ab. Die folgende Tabelle zeigt Richtwerte für 2026:
| Land | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis (EFH) | Bedarfsausweis (MFH) |
|---|---|---|---|
| Deutschland | 50–150 € | 300–600 € | 600–1.200 € |
| Österreich | – | 250–550 € | nach Aufwand |
| Schweiz (GEAK) | – | 450–650 CHF | 500–800 CHF |
| Schweiz (GEAK Plus) | – | ca. 1.450 CHF | ab 1.850 CHF |
Hinweise zu den Kosten: In Österreich ist der Bedarfsausweis Standard, reine Verbrauchsausweise sind selten. In der Schweiz kommen zu den GEAK-Kosten noch Zertifikatsgebühren von 80 bis 190 CHF hinzu. Online-Anbieter bieten einfache Verbrauchsausweise teilweise günstiger an; bei komplexeren Gebäuden empfiehlt sich jedoch eine Vor-Ort-Begehung. Die Preise variieren je nach Bundesland, Kanton und Anbieter.
Quellen: Energieberater-Preisvergleiche 2026 (lenzenergieberatung.de, meister-job.de, handwerker-kosten.ch), Verbraucherzentrale.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Nicht jeder darf einen Energieausweis erstellen. Die Qualifikationsanforderungen unterscheiden sich nach Land:
Deutschland: Gemäß § 88 GEG sind Architekten, Bauingenieure, Physiker, Handwerksmeister aus dem Bau- oder Heizungshandwerk sowie staatlich anerkannte Techniker mit entsprechender Berufserfahrung und Fortbildung berechtigt. Aussteller müssen beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBT) registriert sein. Für Förderanträge bei KfW oder BAFA sollten Sie nur Fachleute aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes beauftragen.
Österreich: Ziviltechniker, Baumeister, staatlich geprüfte Bautechniker und akkreditierte Energieberater dürfen Energieausweise ausstellen. Im Zweifel können Sie bei der Wirtschaftskammer prüfen, ob ein Anbieter die erforderliche Berechtigung besitzt.
Schweiz: Nur GEAK-zertifizierte Fachleute dürfen den Gebäudeenergieausweis erstellen. Die Akkreditierung erfolgt über die kantonalen Energiefachstellen und ist auf geak.ch einsehbar.
So gehen Sie vor
- Klären Sie, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigen. Bei älteren Gebäuden oder Förderanträgen ist meist der Bedarfsausweis Pflicht.
- Fragen Sie mehrere Anbieter an und vergleichen Sie Leistungsumfang und Preis. Achten Sie darauf, ob eine Vor-Ort-Begehung enthalten ist.
- Prüfen Sie die Qualifikation des Ausstellers. In Deutschland hilft die Energieeffizienz-Expertenliste, in Österreich die Wirtschaftskammer, in der Schweiz das GEAK-Register.
- Halten Sie Unterlagen bereit: Baupläne, Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Angaben zu Heizungsanlage und Dämmung.
- Nach Fertigstellung erhalten Sie den Ausweis mit Registriernummer. Bewahren Sie ihn für zehn Jahre auf.
Typische Fehler bei der Beauftragung
Zu spät kümmern: Der Ausweis muss schon bei der ersten Besichtigung vorliegen, nicht erst beim Vertragsabschluss. Planen Sie zwei bis vier Wochen Vorlauf ein.
Billiganbieter ohne Vor-Ort-Termin: Online-Verbrauchsausweise für unter 70 Euro können bei einfachen Wohnungen ausreichen. Bei älteren Häusern oder komplexen Gebäuden fehlt ohne Begehung oft die Genauigkeit, und Sie riskieren, einen nicht gesetzeskonformen Ausweis zu erhalten.
Falschen Ausweistyp wählen: Wenn Sie einen Verbrauchsausweis erstellen lassen, obwohl ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist, ist das Dokument ungültig.
Qualifikation nicht prüfen: Ein Ausweis von einer nicht berechtigten Person ist rechtlich wirkungslos. Das kann bei einer behördlichen Kontrolle zu Bußgeldern führen.
Energieausweis und Sanierung
Der Energieausweis zeigt nicht nur den Status quo, sondern gibt oft Hinweise auf Sanierungspotenzial. Ein Gebäude der Klasse G oder H hat erheblichen Verbesserungsbedarf. Viele Eigentümer nutzen die Ausstellung des Ausweises als Anlass, sich über Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsmodernisierung zu informieren.
Für solche Vorhaben bieten Förderprogramme in allen drei Ländern Zuschüsse oder günstige Kredite. In Deutschland sind KfW und BAFA die zentralen Anlaufstellen, in Österreich die Förderungen der Bundesländer sowie der Klima- und Energiefonds, in der Schweiz die kantonalen Förderprogramme. Voraussetzung ist oft ein GEAK Plus oder die Einbindung eines zertifizierten Energieberaters.
Betriebe in Ihrer Region, die Energieausweise erstellen oder energetische Sanierungen durchführen, finden Sie z. B. über die Suche auf ReparaturProfi.
Dieser Artikel ersetzt keine fachliche Beratung. Im Zweifel den Rat eines konzessionierten Betriebs einholen.
Titelbild: alpha innotec via Pexels.
